» » » Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Ипотека – это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и правильно предусмотреть форс-мажор. А главным инструментом безопасности становится ипотечное страхование.

 

Ипотечные заемщики в своей массе – оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее и планируют быстренько выплатить банку кредит за квартиру и зажить припеваючи.

 

Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать возвращать кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжко или меня машиной собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит – да мало ли что еще может приключиться!»

 

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно – оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья. А риски эти могут быть трех типов – материальные, финансовые и семейные.

 

- От первых можно застраховаться.

 

- Вторые могут быть решены в сотрудничестве с банком, выдавшим вам кредит.

 

- Третьи – личное дело каждого, но и тут существует несколько оптимальных сценариев поведения.

 

Стаховка обязательна

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Российские законы гласят: обязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование недвижимости, которая служит залогом по этому кредиту.

 

Дом может сгореть, под окнами неожиданно обнаружится свалка радиоактивных отходов, квартира может стать непригодной для жизни: к примеру, из-за непродуманной «точечной застройки» фундамент «поплывет», и в стене квартиры появятся трещины – грош цена тогда будет этому жилью.

 

Но погашать кредит все равно придется, потому что долг перед банком никуда не денется. Чтобы заемщику, который и так остался без недвижимости, не пришлось еще и выплачивать кредит, как раз и нужна страховка.

 

Если заложенное по кредиту жилье придет в негодность, или будет сильно повреждено, страховая компания выплатит возмещение, которое в первом случае закроет ваш долг по кредиту, а во втором – должно покрыть расходы на ремонт.

 

Кроме того, существует два вида «добровольно-принудительного» страхования: страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также юридической чистоты сделки (страхование титула).

 

В некоторых банках не настаивают на страховании титула, но страховать жизнь и трудоспособность заемщика по ипотеке требуют абсолютно везде.

 

 

По закону заемщик может отказаться страховаться, но тогда процентная ставка по кредиту для него будет намного выше, чем для программы кредитования со страховкой.

 

Разница может составлять 5-10 процентных пунктов. Фактически по ипотечным программам без страхования жизни и титула (где его требуют) установлены заградительные процентные ставки.

 

Таким образом, дешевле будет оплатить страховку, чем огромные проценты по кредиту без страховки.

 

Лишние расходы, конечно, никого не радуют, но страхование жизни и трудоспособности и страхование титула защищает интересы заемщика наравне с интересами кредитора.

    

Что вам дает страхования титула? Каждый из предыдущих владельцев может оспорить сделку по каким-то своим причинам. Несовершенство российского законодательства, ограниченная ответственность регистрационных органов, нотариусов и риэлтеров, сложившейся право- и судоприменительной практики в области сделок с недвижимостью, попытаться признать недействительной можно практически любую сделку с недвижимостью.

 

По статистике только в Москве ежегодно расторгается до двух тысяч сделок с недвижимостью. Соответственно, если вашу сделку по приобретению жилья аннулируют, недвижимость вернут продавцу, но вот вернет ли он вам уплаченные деньги – большой вопрос.

 

Чаще всего продавец либо исчезает в неизвестном направлении, либо выясняется, что деньги уже потрачены и взять с него больше нечего, потому как он безработный инвалид или что-нибудь похожее в этом роде.

 

Вот в этой ситуации страховая компания выплатит возмещение, которое закроет остаток долга по кредиту. Иначе заемщик останется и без жилья, и с огромным долгом перед банком, который хочешь – не хочешь, придется выплачивать.

 

Потеря трудоспособности или смерть заемщика, выражаясь казенным языком, делают невозможным погашение кредита. Трагедия может случиться с каждым.

 

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Мужчины, составляющие большую часть ипотечных заемщиков, в нашей стране, увы, живут недолго. Наиболее активные и работящие часто оказываются в больницах с инсультами, инфарктами, прободением язвы желудка.

 

Отбирать заложенное жилье и гнать на улицу заемщика-инвалида или осиротевшую семью с малыми детьми, по меньшей мере, негуманно. Но деньги-то банку должен кто-то возвращать?

 

Чтобы обезопасить себя от необходимости проявлять жестокость и портить себе репутацию, почти все банки ставят обязательным условием выдаче ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности заемщика. Разумеется, в пользу банка.

 

Схема проста: вы ежегодно платите за страховку, а случись что, страховая компания заплатит банку за вас. И жилье никто не отберет.

 

Если заемщик умрет или станет полным инвалидом, страховщик погасит остаток его долга полностью. Если заемщик заболеет, страховая компания выплатит возмещение, равное сумме платежей за период, который уйдет на выздоровление.

 

Таким образом, ипотечное страхование включает три вида страховки – страховка недвижимости, страховка титула сделки и страховка жизни заемщика.

 

Что включает страховка?

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Комплексное ипотечное страхование (имущество, жизнь, титул) обойдется примерно в 1–1,5% от суммы задолженности по кредиту плюс та сумма, которую за год составят проценты по нему.

 

Таким образом, если сумма кредита, допустим, $100 тыс. выдана под 11% годовых, получится, что в первый год погашения кредита ваши расходы на страховку составят 1–1,5% от $111 тыс.

 

С каждым годом размер задолженности будет уменьшаться, соответственно будут уменьшаться и ваши взносы по страховке.

 

Впрочем, расходы на страховку все равно остаются значительными, поэтому есть смысл попробовать сэкономить – сравните предложения тех страховых компаний, из которых банк позволит вам выбирать.

 

Обычно банки выбирают в себе в партнеры крупные страховые компании, чьи тарифы не превышают среднерыночных показателей. А некоторые стараются снизить расходы заемщика и добиваются от страховщиков максимального снижения ставок для своих клиентов. Найти выгодную для вас страховую компанию можно и при помощи кредитного брокера.

 

Оплата ежегодной страховой премии будет зависеть от размера страховой суммы и тарифа. Тариф является совокупным по всем трем видам страховых рисков. Каждый риск оценивается отдельно.

 

Иногда при страховании жизни необходимо пройти обязательный медицинский осмотр – как правило, это актуально, если клиент собирается взять кредит более $200 тыс.

 

На размер тарифа по страхованию жизни влияют как результаты медицинского обследования, так и пол и возраст заемщика. Тариф по страхованию имущества зависит от года постройки объекта недвижимости и характера межэтажных перекрытий.

 

А тариф по страхованию титула определяется на основе результатов проверки правовых документов на квартиру и количества переходов права собственности на объект недвижимости.

 

Чтобы страховая компания раскошелилась, ей надо представить убедительные доказательства того, что заемщик действительно пострадал.

 

Если речь идет об ущербе, нанесенном жилью, важно документально обосновать, насколько сильно ваш дом или квартира пострадали – от этого зависит размер компенсации.

 

Если вы не сможете точно указать и подтвердить официальной бумагой с печатями и подписями величину своего ущерба, страховщики посчитают ваши убытки сами. И можете быть уверены, что их усредненные расчеты вряд ли будут соответствовать реальному ущербу.

 

По закону заемщик обязан застраховать только ту часть стоимости жилья, которая оплачена кредитными средствами. Однако специалисты рекомендуют застраховать полную стоимость жилья.

 

Логично страховать не только ту сумму, которая берется в банке, но и размер первоначального взноса, внесенного самим заемщиком.

 

Тогда при наступлении страхового случая будут погашены не только ваши кредитные обязательства перед банком, но и вам страховщик возместит средства, потраченные на приобретения жилья.

 

Для пущей надежности страховщики рекомендуют застраховать по льготным тарифам для ипотечных заемщиков еще и имущество (от риска утраты или повреждения), и отделку (если в квартире был произведен дорогостоящий ремонт).

 

Не уподобляйтесь страусу

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Главным образом, потому, что тогда затраты на страховку превзойдут мыслимые пределы. Тем паче, что существуют и другие варианты снизить риск потери ипотечной квартиры.

 

Кстати, об этом риске необходимо подумать заранее и четко представлять свои права и обязанности в отношении купленной в кредит квартиры. А на самом старте, перед подписанием кредитного договора, тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что банк будет иметь право в случае какого-либо форс-мажора.

 

Если договор говорит о взаимоотношениях кредитора и заемщика четко и ясно – значит, в нем уже предусмотрены варианты на случай снижения вашей платежеспособности.

 

Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня.

 

Счастье? Безусловно. Но дети – удовольствие дорогое. Если у вас родился первенец, можно не рассчитать, как много денег будет уходить на ребенка из семейного бюджета.

 

К тому же будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.

 

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы поломаете на работе дорогой прибор, а, может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера.

 

Наконец, самое банальное – вы потеряли работу и не смогли быстро найти адекватную замену. Или нашли, но ждете, когда для вас освободится хорошее место.

 

Как бы там ни было, результат один – вы попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно, не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

 

В любом банке ответят одинаково: идите скорее к нам, будем думать вместе. Например, банк, изучив ваши проблемы, сочтет, что возникшие трудности носят временный характер. В этом варианте можно рассчитывать на отсрочку платежей по кредиту.

 

Максимальный срок, на который можно рассчитывать, – шесть месяцев. Больше выторговать вряд ли удастся. Совсем прекратить выплаты будет нельзя – придется платить если не часть основного долга, то хотя бы проценты.

 

Если порушенное материальное благополучие все же позволяет вносить часть платежа – вы можете какое-то время рассчитываться частично. По истечении оговоренного срока надо будет возместить просроченные платежи – либо единовременно, либо за установленный банком период.

 

Вместо отсрочки банк может предложить реструктуризировать кредит: увеличить срок погашения с тем, чтобы размер ежемесячного платежа стал меньше.

 

При этом не стоит переживать, что ваши кредитные обязательства продлятся на несколько лет, в будущем, когда дела пойдут на лад, вам никто не мешает по своему желанию вносить большие суммы, чем предусмотрено графиком платежей. Для этого только надо будет написать заявление о внесении платежа для досрочного погашения кредита.

 

Попытка сделать вид, что «вас тут нет», и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, в банках отнюдь не склонны к снисходительности.

 

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Два-три месяца просрочки платежей – и заемщика, игнорирующего призывы кредитора обсудить его проблемы, заносят в «черный список».

 

Банк расторгнет кредитный договор и предложит заемщику погасить кредит досрочно, а в случае отказа – подаст иск в суд, для обращения взыскания на предмет залога. Это значит, что заложенное жилье попросту продадут, чтобы из вырученных средств погасить долг по кредиту.

 

Злостный неплательщик практически не имеет шансов оправдать себя в глазах банка. Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по причинам, от вас не зависящим, – скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп.

 

Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк церемониться не будет. И потребует вернуть кредит сей момент. Соответственно, речь пойдет о реализации залога – вашего жилья.

 

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячутся от банка, кредитор относится лояльно. Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита.

 

Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют.

 

А во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда тоже пойдет речь о реализации залога.

 

Если приходится продавать...

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Существует два варианта: по-хорошему и по-плохому. По-хорошему, это когда заемщик самостоятельно ищет покупателя на квартиру, с разрешения банка продает ее и за счет полученных денег погашает свой долг.

 

Понятно, что заемщик заинтересован выручить максимально возможную сумму. Тогда будет шанс, что не все вырученные средства уйдут на погашение долга по кредиту, какие-то деньги останутся ему.

 

Кроме того, можно будет рассчитывать на доброе отношение банка, которому вы пошли навстречу и избавили от хлопот, сопровождающих принудительную реализацию залога – возможно, удастся договориться списать часть пеней и штрафов за просрочку кредита.

 

Показав себя лояльным клиентом, если позже вы соберетесь брать кредит снова, скорее всего, этот банк вам не откажет, особенно, если до возникновения форс-мажора вы зарекомендовали себя добросовестным плательщиком и не скрывались, когда возникли затруднения с выплатами по кредиту.

 

Крайней мерой, применимой к неплательщику, станет взыскание объекта залога через суд». Это вариант «по-плохому». Если вашу квартиру будут продавать судебные приставы – будьте уверены, хорошие деньги за нее не выручить.

 

В этом варианте заемщику вряд ли что-то останется после погашения долга по кредита. К тому же, противостояние с банком будет стоить испорченной кредитной истории. Через несколько лет это может аукнуться в самый неподходящий момент.

 

Семейные трудности

 

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

 

 

Представьте себе: решили вы с мужем или женой на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. Значит, стать созаемщиками, с равными (или иными – в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье.

 

Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать, да добра наживать. Но вот что-то не сложилось. Не живется больше с супругом на одной жилплощади. Разводиться решили.

 

Далее чаще всего ситуация развивается в полном соответствии с оценкой булгаковского Воланда: «Люди как люди, только квартирный вопрос их испортил».

 

Семейное гнездо может стать камнем преткновения. Жить вместе созаемщики уже не будут, но, после погашения кредита, у них обоих будут права на квартиру или дом.

 

Логичный вопрос: если реально по кредиту платил один из супругов, зачем ему по истечении нескольких лет делить недвижимость с уже посторонним человеком?

 

Соглашаться на сохранение обязанностей созаемщика с бывшим супругом рискованно. К примеру, бывший муж обещает и дальше участвовать в погашении кредита или даже полностью вносить платежи – с тем, чтобы потом переписать свою долю на детей.

 

Пройдут годы, кредит будет погашен, и в один совсем не прекрасный день тот, кто живет в бывшем семейном гнезде, может оказаться перед фактом, что бывший супруг – он же совладелец жилья – решил продать свою долю, и дети его больше не волнуют.

 

Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов – это, опять же, продать квартиру, погасить кредит, поделив оставшуюся сумму по справедливости.

 

С большой долей уверенности можно предположить, что в суде оставшиеся после погашения деньги разделят пополам – как любое совместно нажитое имущество супругов.

 

Даже если один из супругов вносил больше другого, или вообще платил фактически самостоятельно, это не будет принято во внимание.

 

Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире.

 

Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества. Можно придумать и другие варианты – как бывшие супруги договорятся насчет возврата уже внесенных денег, к теме нашей статьи не относится.

 

Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора при этом нет.

 

Тот из супругов, кто оставляет за собой жилье, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика.

 

В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен. Обязательным условием вывода супруга из числа солидарных заемщиков будет соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым этот супруг так или иначе откажется от права собственности на заложенную недвижимость.

 

С открытыми глазами

Безопасная ипотека с ипотечным страхованием

 

Ипотека – не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо вступать в эту реку с открытыми глазами и четким пониманием всех возможных поворотов судьбы.

 

Во-первых, не экономьте на страховке – именно страховка избавит вас от проблем во многих неприятных случаях, начиная от аварии в доме и заканчивая возможной болезнью или сменой работы.

 

Во-вторых, не подписывайте кредитный договор впопыхах, проанализируйте все его положения и те права и обязанности, которые он накладывает на вас и на кредитующий вас банк.

 

В-третьих, в случае, если вы не можете платить – смело идите в банк и попытайтесь совместно решить проблемы. Вы вполне можете добиться отсрочки или провести реструктуризацию кредита. Если вы будете открыты и инициативны даже в самом худшем случае (ипотечную квартиру приходится продавать) – вы получите выгоду (разницу между ценой квартиры и вашим долгом).

 

И, в-четвертых, заранее оформите свои права на жилье и обязанности по погашению кредита с вашими родными. Это позволит не превращать ваш кредит в заложника личных взаимоотношений.


27-09-2017, 10:13
400 просмотров
  

ИНТЕРЕСНОЕ НА САЙТЕ:




Подписывайтесь на обновления нашего сайта и получайте новые статьи на почту!

Введите ваш e-mail для подписки: